VvE Sint-Jacobsplaats Rotterdam combineert onderhoud en verduurzaming

Na twee jaar rekenen en tekenen valt dit voorjaar het besluit over de maatregelen. Wat de leden ook kiezen, er is sowieso al veel gewonnen. "Logisch om onderhoud en verduurzamen te combineren." Voor de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen leent VvE Sint-Jacobsplaats geld bij het Nationaal Energiebespaarfonds.

Update: per 22 juli 2020 heet het Nationaal Energiebespaarfonds het Nationaal Warmtefonds.

“We willen het gebouw inpakken met een isolatieschil. En zonnepanelen plaatsen. Onze totale energievraag wordt hierdoor lager.” Dit is de kern van de verduurzamingsplannen van de Sint-Jacobsplaats, aldus actief VvE-lid Jeroen Hermsen. Na twee jaar rekenen en tekenen valt dit voorjaar het besluit over de maatregelen. Wat de leden ook kiezen, er is sowieso al veel gewonnen. “Logisch om onderhoud en verduurzamen te combineren.”

Het complex aan de Sint-Jacobsplaats is gebouwd in de jaren zeventig en telt 67 appartementen en één commerciële ruimte. “We stonden voor groot onderhoud aan de kozijnen aan de waterkant”, begint Hermsen, oud-bestuurslid van de VvE. “En we wilden verduurzamen door zonnepanelen te plaatsen en het gebouw in te pakken. In de meest ambitieuze versie die ontworpen is, voegen we een serre-gevel toe aan de balkonzijde in combinatie met een warmte-koude opslag. Met dit laatste kunnen we in de zomer gaan koelen en in de winter de weggekoelde warmte gebruiken. Hiermee zouden we veel energie-efficiënter worden en misschien zelfs wel energieneutraal. De verwachting was uiteindelijk goedkoper uit te zijn door de besparing op stookkosten en het zelf opwekken van energie. Een logische keuze dus om onderhoud te combineren met verduurzamen.”

In 2017 is de commissie Duurzaam van vijf leden met de ideeën aan de slag gegaan. Hun doel was toewerken naar nul-op-de-meter. Een bestuurslid is een cursus van Rotterdamse VvE’s met Energie (RVME) gaan doen. Hieruit kwam naar voren dat diverse onderhoudszaken niet in het MJOP zaten. Hermsen, voorzitter van de commissie: “Dat betekende dat we geld moesten uitgeven waarvoor de VvE niet had gespaard. Toen hebben we VVE-010 gevraagd om te helpen bij het onderzoeken en adviseren over maatregelen voor verduurzaming in combinatie met de onderhoudswerkzaamheden. Want als je geld gaat uitgeven, waarom dan niet meteen verduurzamen? De mogelijkheden hiervoor hebben we laten onderzoeken door de energieadviseurs.”

Door een energiescan verkreeg de VvE inzicht in op welke manier de gebouwdelen het beste geïsoleerd konden worden en wat de opbrengst van zonnepanelen zou zijn. Uit het onderzoek bleek dat de Sint-Jacobsplaats in het geval van niet verduurzamen kosten moest maken, waar niet voor was gespaard. Dit kwam door de verwachte stijging van de energieprijzen en een verwachte stijging van de onderhoudskosten op langere termijn. Ofwel, niets doen aan verduurzamen zou duurder uitpakken. “Wanneer je verduurzaamt, ga je in het begin meer betalen, maar dan heb je wel meteen meer comfort en bespaar je energie.”

Diverse scenario’s 

Er zijn diverse scenario’s gemaakt, van nul-op-de-meter tot minder vergaand. Het ‘kale’ scenario is het isoleren van dak, vloer en spouwmuren gecombineerd met zonnepanelen. Het meest duurzame plan omvat ook het inpakken van de voorgevel, een serre als isolatielaag aan de achtergevel en aansluiten op een aquifer. Deze laatste slaat in de zomer de overtollige warmte op in de grond en zorgt in de winter dat het verwarmings- en/of tapwater een basistemperatuur van 12 graden heeft. Hermsen: “In het voorjaar van 2020 zal de ALV besluiten welk scenario gekozen wordt. Dat we gaan verduurzamen is nooit een vraag geweest, alleen hoe. De Sint-Jacobsplaats is een complex gebouw. Er zijn veel schuine lijnen en verspringingen in de gevel en het gebouwvolume, wat het lastig isoleren maakt. Hierdoor is het relatief kostbaar. Na-isoleren van binnenuit is een optie, maar dit vergt extra communicatie. Want dat betekent aanpassingen bij de mensen binnen. De uiteindelijke prijs per scenario zal de doorslag voor de keuze geven, denk ik. Bij een flinke verhoging van de VvE-bijdrage verwacht ik dat veel ouderen en jongeren tegen zullen stemmen, terwijl het middensegment dan vóór is. De VvE is heel gemengd, van senioren tot starters.”

Voor de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen leent VvE Sint-Jacobsplaats geld bij het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF). Bij het NEF is inmiddels een reservering aangevraagd van ruim 4 miljoen euro. Afhankelijk van het gekozen scenario wordt dit bedrag geheel of deels aangesproken. “Mede door de subsidie op het energieadvies is het uitwerken van al de scenario’s mogelijk gemaakt. Vooral in de eerste (verkennings)fases is van dit gesubsidieerde advies gebruik gemaakt. Hierna hebben we voor 50.000 euro extra advies ‘ingekocht’, met goedkeuring van de ALV uiteraard.”

Feedback meegenomen

Een belangrijk aandachtspunt voor de commissie was om alle eigenaren en bewoners continu te informeren en bij het proces te betrekken. Zo zijn in drie avonden de ontwerpen gepresenteerd voor de drie hoofdtypen woningen die het complex kent. “Met de feedback, positief en negatief, hebben we het ontwerp licht aangepast. Verder hebben we diverse nieuwsbrieven verstuurd, een klankbordgroep opgezet en geregeld bijeenkomsten gehouden. Corine Erades, die ons via VVE-010 adviseerde, presenteerde op elke ledenbijeenkomst en ALV een update. Wat zijn de uitkomsten van de energiescan, hoe gaan de balkons en de nieuwe ramen er uit zien, welke materialen worden gebruikt, welke opties voor na-isolatie van de kopgevels zijn er…”

“Ook als we (nu) niet zouden kiezen voor de meest duurzame scenario’s, dan heeft het traject toch veel opgeleverd. De balkons worden verbeterd, er is tijdens het vooronderzoek betonrot gevonden, het gebouw is geanalyseerd en gedigitaliseerd, er is collegiaal overleg met de originele architecten en stadsontwikkeling en de afdeling welstand en monumenten van de gemeente zijn positief. En we hebben door dit traject ook een ruiger plan bedacht: een extra etage op ons gebouw. Door dit als VvE mede te ontwikkelen zouden we best een hoop geld kunnen verdienen. Dit is dan te gebruiken om de verdere verduurzaming deels te bekostigen. We dromen verder!”

Dit artikel is gemaakt in samenwerking met VVE010.

(© foto Frank Hanswijk)