Zo zit het met de aansprakelijkheid voor een VvE Energiebespaarlening

Bij het Nationaal Warmtefonds krijgen we soms vragen over wie er aansprakelijk is voor de VvE Energiebespaarlening. En wat er gebeurt wanneer er bijvoorbeeld woningeigenaren zijn die hun bijdrage niet betalen. We zetten de meest gestelde vragen op een rijtje.

Voor welk gedeelte van de lening is een woningeigenaar aansprakelijk?

Een individuele eigenaar is lid van de VvE voor een bepaald breukdeel. Voor de VvE Energiebespaarlening is een eigenaar dan ook alléén aansprakelijk voor dat breukdeel, en dus niet voor het gehele bedrag van de lening.

Kunnen er afwijkende afspraken worden gemaakt met individuele eigenaars?

Het Nationaal Warmtefonds sluit een overeenkomst met de VvE. Daarbij houdt het fonds de wettelijke aansprakelijkheid aan, die zegt dat elke eigenaar aansprakelijk is voor zijn eigen breukdeel binnen de VvE. Er kan geen rekening gehouden worden met andere gemaakte afspraken (zie voorbeeld 1).

Voorbeeld 1: Een eigenaar wil zelf betalen in plaats van meedoen in de lening, kan dat?

Stel de VvE bestaat uit 10 leden, elk lid heeft een aandeel van 1/10 in de VvE en is dus ook aansprakelijk voor 1/10. De VvE gaat een project uitvoeren en wenst hier € 100.000 voor te lenen. Er wordt een VvE Energiebespaarlening van € 100.000 aangevraagd. Het betreffende lid geeft aan: ik wil mijn aandeel zelf betalen, dus € 10.000. Dit heeft als gevolg dat de lening daalt naar € 90.000. De aansprakelijkheid voor elk lid, dus ook voor dit lid, blijft 1/10 van de aangevraagde lening die dan € 90.000 wordt. Resultaat: dit lid brengt direct € 10.000 in én blijft aansprakelijk voor € 9.000. Dit is een ongewenste situatie, waar het Nationaal Warmtefonds niet aan meewerkt.

Wat gebeurt er als één of meerdere eigenaren hun VvE-bijdrage niet betalen?

Over het algemeen kan de VvE dit opvangen vanuit reserves. De VvE heeft 5 jaar de tijd om de achterstallige servicekosten te vorderen. Toch willen wij wijzen op het belang van een goed incassobeleid, het beschermt iedereen binnen de VvE voor betalingsproblemen van de VvE zelf. Wanneer de betalingsachterstand zodanig oploopt dat aanvullende maatregelen nodig zijn, kan de Vve naar de rechter stappen. De rechter bepaalt dan het vervolgtraject.

Wat gebeurt er als de VvE de lening niet meer kan betalen?

Door het incassobeleid goed uit te voeren verkleint u die kans. De kascommissie heeft een belangrijke signalerende en controlerende taak binnen de VvE. Ondanks al deze getroffen voorzorgsmaatregelen kan het nog voorkomen dat de liquiditeitspositie van de VvE niet toereikend is. In dat geval kan het Nationaal Warmtefonds de individuele eigenaren verzoeken tot terugbetaling van het deel van de lening dat op dat moment nog niet is afgelost tot maximaal het eigen breukdeel in die resterende schuld (zie het volgende voorbeeld 2).

Voorbeeld 2: een VvE betaalt de maandlast van de lening niet meer aan het fonds

Een VvE met 10 eigenaren gaat een VvE Energiebespaarlening aan van € 100.000. Elke eigenaar is voor 1/10 deel aansprakelijk voor schulden van de VvE. De VvE betaalt op enig moment de maandlast van de lening niet meer aan het fonds. De resterende lening is opeisbaar en het fonds besluit om de individuele eigenaren aan te spreken. Doordat de VvE jaren wel heeft betaald is het openstaande bedrag gedaald tot € 30.000. Elk lid heeft een aansprakelijkheid van 1/10 deel, oftewel € 3.000.

Hoe zit het met aansprakelijkheid als een appartement verkocht wordt?

Wanneer een lid het appartement verkoopt, vindt er een overdracht plaats. Bij de overdracht van het appartement gaat ook het breukdeel in de VvE over op de koper. Aan de akte van levering wordt door de notaris een verklaring gehecht, afkomstig van het bestuur van de VvE, waarin zij opgave doen van de schulden waarvoor de appartementseigenaar aansprakelijk is. Vanaf de overdracht van het appartement is de koper aansprakelijk voor de in deze verklaring genoemde schulden. Ook een eventuele betalingsachterstand van de vertrekkende eigenaar aan de VvE kan (deels) via de notaris geïnd worden bij de koper van het appartement, dit is van toepassing op achterstanden die in het huidige en het voorgaande boekjaar zijn ontstaan.